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El Entorno Leasing en Colombia

by en marzo 4, 2012

POR WILBEN PALACIOS

wilbenpalacios@gmail.com

LEASING

El Leasing se ha constituido como un instrumento de financiación importante en varios sectores económicos. Como ejemplo de ello, se debe precisar que se considera como un contrato atípico[1], que se desarrollo en función de las actividades económicas que requerían un soporte financiero, al que no podían acceder los interesados, por ser costoso el adquirir un bien.

En 1952 El Sr. DP Boothe Jr[2], como propietario de una fábrica de alimentos en California (Estados Unidos) debía atender un pedido importante del ejército de este país pero no contaba con la maquinaria total necesaria para atender tal requerimiento, ni contaba con los recursos económicos para adquirirla, así que se ve compelido a rentarla.

Esta situación, en la que se hace uso del vehículo del arrendamiento para acceder a un bien como el arrendamiento de maquinaria, dio inicio al Leasing Financiero. Como se observa el Leasing es un instrumento de financiamiento. Aquí el punto determinador, es que el bien necesario para el desarrollo de una actividad o la satisfacción de una necesidad, no es la propiedad del bien, sino el uso del mismo.

Este principio controvierte el modelo tradicional de propiedad,[3] por cuanto quien requiere un bien accede a éste tomando como vehículo el arrendamiento. Pero no se trata de un simple arrendamiento, por cuanto el arrendamiento de conformidad con el Código Civil Colombiano “es un contrato en el que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”[4] y el leasing  ofrece la posibilidad de amortizar el precio del bien a través del pago de los cánones de arrendamiento y ejercer la posibilidad de compra del mismo, habiendo reducido en un porcentaje el precio inicial de compra, con ocasión del pago por el goce del bien.

El legislador colombiano, ha incorporado varias definiciones de Leasing. Entre ellas las contenidas en el Decreto 2555 de 2010.

Entiéndase por operación de arrendamiento financiero la entrega a título de arrendamiento de bienes adquiridos para el efecto financiando su uso y goce a cambio del pago de cánones que recibirá durante un plazo determinado, pactándose para el arrendatario la facultad de ejercer al final del período una opción de compra. En consecuencia el bien deberá ser de propiedad de la compañía arrendadora derecho de dominio que conservará hasta tanto el arrendatario ejerza la opción de compra. Así mismo debe entenderse que el costo del activo dado en arrendamiento se amortizará durante el término de duración del contrato, generando la respectiva utilidad.

Este modelo contractual atípico[5](PAUCAR 1998) permite también que se atiendan las necesidades de unidades habitacionales o unidades de vivienda. Este modelo en el que se atienden requerimientos del orden inmobiliario, se llama leasing inmobiliario.

Partes del contrato de leasing.

  1. Entidad autorizada (establecimiento de crédito, compañía de financiamiento)
  2. Locatario (arrendatario)

Como se preciso el leasing es el vehículo que permite la operación de un negocio, sin que medie la adquisición del bien necesario para el desarrollo de una actividad. En el caso de los inmuebles, esta herramienta jurídica  también permite el acceso a una vivienda, disfrutando su uso y tenencia.

Desde hace varios años se han hecho intentos para crear mecanismos de financiación de vivienda, que fomenten su construcción o su adquisición. De un lado se ha establecido desde la década de los noventa en Colombia una opción de financiación denominada subsidio, que permite a los ciudadanos de menos recursos acceder a unos importantes valores económicos, que permiten disminuir el esfuerzo financiero familiar.

Otra de las herramientas que se buscó para financiar la condiciones de construcción y generación de vivienda nueva, fue la titularización de cartera hipotecaria. Esta herramienta dinamizaría el sector de vivienda nueva, apalancándose en los pagos periódicos de los deudores hipotecarios. Capitalizando la deuda a través del mecanismo de conversión en títulos valores.

Esta medida de titularización no fue muy efectiva y no genero vivienda nueva, solo se logró tener un stock de vivienda usada en el mercado.

Después de este intento, desde hace varios años se usa la herramienta del leasing inmobiliario, pero se cometen los mismos errores de la titularización. El leasing no ha generado vivienda nueva, ha dispuesto viviendas usadas en el mercado, que muy probablemente hacían parte del stock inmobiliario de las entidades financieras que contaban con inmuebles obtenidos mediante  daciones en pago.

LEASING INMOBILIARIO

El leasing inmobiliario se define por parte de los tratadistas como “un sistema de financiación que consiste en la formalización de un contrato especifico en virtud del cual una de las partes, la sociedad de arrendamiento financiero, previa designación y especificación concretada  y detallada de la otra parte para la adquisición de un bien inmueble, cede a ésta, el uso de tal bien inmueble a cambio de una retribución periódica, por un plazo determinado, otorgándose al tomador la opción para permanecer en el arriendo o para comprar el bien.”[6]

Si bien se hace mención a que se usa el vehículo del arrendamiento en el leasing, éste es un contrato de leasing, es decir tiene una instrumentalización jurídica propia.

LEASING HABITACIONAL

En el caso colombiano se ha dispuesto de una serie de normas que regulan la figura del leasing habitacional. En primer lugar, mediante el decreto 1787 de 2004, se define el leasing habitacional como la “modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar. Se entiende por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico; durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.”. Esta norma fue modificada con posterioridad por el decreto 2555 de 2010 y previamente por el Decreto 3760 de 2008.

El decreto 2555 de 2010, provee una regulación más extensa en lo que se refiere al Leasing habitacional.

Continuando con la mención al leasing debe verse la herramienta como una instrumentalización del arriendo, hacia la propiedad, pero el mecanismo no ayuda a la generación de viviendas nuevas financiadas y construidas en su totalidad a través del mecanismo del leasing. Es claro que para las compañías de financiamiento comercial su negocio no es la construcción de vivienda. Y también es claro que el crédito constructor, no será transformado a través del leasing .


[1] Cf. Paucar Arrubla Jaime Alberto. Contratos Mercantiles Tomo II Contratos Atípicos. Dike. 3ª edición Biblioteca Juridica Dike.

[2] Ibídem página 108.

[3] Cita de Vidal Blanco Carlos. Estudio económico. Sociedades de Leasing. Ed. Ministerio de Hacienda Madrid. Pag 217. Citado por Arrubla Paucar en ob cit.

[4] Código Civil Colombiano Artículo 1973

[5] No obstante la definición contenida en el Decreto 913 de 1.993, que definió en su artículo segundo el leasing financiero de la siguiente manera: ” Entiéndase por operación de arrendamiento financiero la entrega, a título de arrendamiento, de bienes adquiridos para el efecto, financiando su uso y goce a cambio del pago de cánones que recibirá durante un plazo determinado, pactándose para el arrendatario la facultad de ejercer al final del periodo una opción de compra”, aun se considera un contrato atípico.

[6] Paucar Arrubla, ob cit. Pág. 124.

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From → VIS, Vivienda

5 comentarios
  1. Angela Torres permalink

    Como dices…para pensar!!

    • Estimada Angela, es necesario implementar modelos que soporten economías de generación, no economías de re encauche como a las que estamos acostumbrados. Innovación en las herramientas legales y económicas

  2. Me parece claro. Yo estoy en el formato habitacional, pensando si puedo utilizar mis cesantías. Parece que no.

    • Mateo! que gusto tenerlo por acá!

      Sobre su comentario… las ventajas del leasing son sobre todo tributarias, las financieras como tener un monto importante final en la opción de compra no son tan frecuentes. En todo caso el tema es persona a persona por su proyecto de vida y sus planes financieros de largo plazo. Si quiere nos vemos y tinteamos un rato!

    • Rómulo Torrado Villamizar permalink

      Como bien se señala el leasing tiene importantas ventajas tributarias por lo tanto es conveniente ante todo para quien declara renta, ya que puede aprovechar al maximo sus beneficios. Igualmentes muy importante conocer en cuanto quedo pactada la opción de compra puesto que en el caso del leasing habitacional esta puede llagar a ser hasta del 30%.
      Vale aclarar que para ejercer la opción no habria inconveniente para el uso de las cesantias, puesto que en este momento es que en verdad se adquiere la vivienda. Antes no se puede hacer uso de las cesantias en razón que lo que existe mientras tanto es una simple opción, una expectativa que para cumplirse necesita del cumplimiento del contrato y el ejercicio de la opción.

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