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El Riesgo UPAC del Subsidio al Leasing Habitacional

by en marzo 4, 2012

POR LADY ARBELAEZ*

El Marco de las Leyes 1469 y 795

Los subsidios de vivienda, de conformidad con la Ley 1469 de 2011, son:

“un aporte estatal en dinero o en especie, que podrá aplicarse en lotes con servicios para programas de desarrollo de autoconstrucción, entre otros, otorgado por una sola vez al beneficiario con el objeto de facilitar el acceso a una solución de vivienda de interés social o interés prioritario de las señaladas en el artículo 5° de la presente ley, sin cargo de restitución, siempre que el beneficiario cumpla con las condiciones que establece esta ley.”.

Por su parte, el Leasing habitacional, es una operación financiera enmarcada en los términos del artículo 1 de la Ley 795, por la cual se modifica y actualiza el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, que autoriza a los Establecimientos Bancarios a realizar operaciones de Leasing Habitacional, cuya naturaleza es la de un contrato en virtud del cual, una persona natural o jurídica, denominada LA ARRENDADORA, entrega a otra, llamada LA ARRENDATARIA, la tenencia de un bien para su uso y goce, a cambio del pago de un canon o renta periódica. (Manual Jurídico del Leasing: FEDELEASING: 1999).

Así, tenemos que al crear un enlace entre los subsidios y el leasing habitacional, se genera un aporte estatal en dinero, otorgado por una sola vez al beneficiario, quien deberá ser locatario (arrendatario) de un inmueble entregado en leasing habitacional por una entidad financiera que actuará en calidad de arrendataria, a cambio de un canon o renta periódica, calculada sobre la base de la aplicación del subsidio.

Del anterior concepto, surgen dudas que en los términos del gobierno nacional serán resultas por un reglamento operativo, tal como lo indica el Decreto Nacional 391 de 2012.

Inquietudes de Reglamentación y Desarrollo

Ahora bien, me pregunto si no es preocupante lo anterior, dado que se ha aprovechado que el marco  de los subsidios es de carácter legal y que el Leasing Habitacional se encuentra contenido en una norma con fuerza de ley, para poner en manos de un decreto una nueva modalidad de subsidio que bajo el principio de precaución, debería estar contenido en la Ley que aborda la materia y deja en manos de una Resolución, lo que por consiguiente debería ser materia de un Decreto Nacional.

Adicionalmente, si se aceptara que los subsidios nacionales pudieran ser empleados en operaciones de Leasing, ello equivaldría a ubicar a las entidades financieras en una posición en la que les correspondería obrar en calidad de partícipes de programas de desarrollo de vivienda, lo que equivale a retomar un modelo que hizo crisis y entró en desuso por la perversidad que implicó para la salud del sistema financiero, como fue el sistema UPAC.

Para hacer explícita esta relación, debe recordarse que el Gobierno promovió la creación de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda y creó un contexto normativo en el que la captación de ahorro del público, se destinaría a respecto de la demanda a otorgar créditos hipotecarios dentro del recién creado sistema de valor constante en UPAC, el cual mantendría el valor del dinero por cuando dependería del crecimiento del sector de la construcción como un índice de depreciación, y respecto de la oferta para tener recursos frescos y disponibles para la generación de vivienda nueva.

El riesgo implícito del sistema se encontraba en los elementos que fueron estudiados entre el punto crítico y el final de la crisis por la Corte Constitucional, correspondiendo en buena medida al deber constitucional del Banco de la República de controlar la inflación, la falta de regulación intrínseca del sistema, la subvaloración de la cartera hipotecaria y las distancias entre la capacidad de pago de los acreedores hipotecarios y las deudas adquiridas, así como la debilidad fomentada desde el Gobierno hacia la industria de la construcción.

Apreciación Equivocada del Riesgo

Mirando los anteriores síntomas, la creación de un Leasing Habitacional subsidiado, implica un apoyo carente de garantías para el sistema financiero, que tendría que participar como actor mediato de la construcción de vivienda, lo que generaría -a su vez- una dispersión sobre los objetivos y respecto de la concentración del capital, lo que podría implicar una eventual apreciación equivocada del riesgo sobre las operaciones de adquisición de vivienda financiada.

Por consiguiente, sería valioso cuestionar si el mecanismo además de poner en una posición de riesgo al sistema financiero, lo hace bajo la ilusión de mejorar sus márgenes operacionales y visto ello, si al considerar tanto los mecanismos de protección, retención y pérdida de los subsidios, ello equivale a generar baches de liquidez en los establecimientos que asuman operar en las condiciones que imparta el gobierno.

(*Los comentarios de la autora la comprometen únicamente a ella.)

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From → VIS

2 comentarios
  1. Rómulo Torrado Villamizar permalink

    Estoy de acuerdo en que existe una apreciación equivocada del riesgo y del instrumento de leasing como medio para fomentar la adquisición de vivienda de interés social, puesto que no se está teniendo en cuenta que este representa una simple opción, y que para ejercerla las personas al final del contrato pueden tener que desembolsar hasta el 30%, lo cual es inalcanzable para la mayoría de las familias necesitadas quienes se verán avocadas a entregar lo que consideraban eran sus hogares.

  2. Rómulo Torrado Villamizar permalink

    Igualmente comparto la apreciación de que el subsidio al leasing habitacional constituye un apoyo indebido al sistema financiero, mas no creo que el problema este en que las entidades tengan que participar como actor mediato en la construcción, lo cual no creo, si no en que el negocio para ellas está en el arrendamiento de un mismo bien de manera subsidiada por periodos superiores a cinco años, para no perder el subsidio, no en la adquisición del mismo por el tomador del leasing.

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