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Subsidios al Leasing Habitacional: ¿ayuda a las personas o a las entidades financieras?

by en marzo 4, 2012

Romulo TorradoPOR RÓMULO TORRADO VILLAMIZAR

El Decreto 391

¨El Gobierno Nacional, a través del decreto 0391 del 16 de febrero de 2012, creó el subsidio familiar de vivienda aplicado a contratos de leasing habitacional para la adquisición de vivienda familiar.

Esta medida, que estimula el otorgamiento de leasing habitacional por parte de los establecimientos de crédito a los hogares colombianos de bajos recursos, les permitirá a las familias beneficiadas obtener una vivienda pagando mensualmente un canon de arrendamiento con una cuota más baja, gracias al subsidio, y finalmente realizar una opción de compra.

También es posible que los recursos del subsidio familiar de vivienda se utilicen en la opción de compra de la vivienda al finalizar el contrato de leasing habitacional, disminuyendo el valor de la misma.

“Esta era una de las metas trazadas por la locomotora de vivienda para el 2012. Le estamos cumpliendo al país y, especialmente, a la población de escasos recursos para quienes se abre una nueva posibilidad para adquirir vivienda”, dijo la ministra de Vivienda, Beatriz Uribe Botero.¨

Tan importante cambio en la forma de financiación de la VIS y el otorgamiento de los subsidios en un país que tiene un amplió déficit de vivienda en general y en particular de vivienda de interés social merece ser objeto de un pequeño análisis, con el fin de determinar si la medida va de acuerdo con las políticas de desarrollo que se ha planteado el gobierno y cumple con el objetivo que se ha anunciado: fomentar la adquisición de vivienda por parte de los hogares con menores ingresos.

Contexto del decreto 2555

Por lo cual debemos comenzar por establecer que es un leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar. En este punto vale señalar que como bien señala el decreto 391 ya mencionado, el decreto 2555 de 2010 en su Artículo 2.28.1.1.2 establece:

¨Modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar. Se entiende por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico; durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor¨

 

El valor de esta opción de compra en principio no puede ser superior al 30% del valor de la  comercial de la vivienda conforme el ordinal d) del artículo 2.28.1.2.1 del mismo decreto 2555 de 2010.

Mientras tanto conforme el articulo 2.28.1.3.1 del mismo decreto:

¨El bien inmueble entregado en leasing habitacional deberá ser de propiedad de la entidad autorizada durante el término del contrato, derecho de dominio que se trasferirá cuando el locatario ejerza la opción de adquisición, pague su valor y se cumplan las normas aplicables sobre tradición de la propiedad. (…)¨

Consideraciones

El hecho de que el bien no sea de propiedad del locatario o comprador si no hasta que se ejerza la opción de compra tiene importantes implicaciones como es la imposibilidad de proteger el bien contra un embargo por parte de terceros mediante la afectación a vivienda familiar o el patrimonio de familia, lo cual va en contra de lo que algunas personas han considero un gran avance en la protección mínima al patrimonio de las familias, en particular de las familias más necesitadas.

Familias que en razón del leasing estarían perdiendo una importante protección ante terceros ajenos a la operación crediticia que tendrían bajo la figura de un crédito hipotecario normal, el cual les permite proteger su patrimonio mediante la afectación del inmueble objeto de compra a vivienda familiar o  patrimonio de familia.

El valor de la opción de compra, la cual puede alcanzar hasta el 30 por ciento del valor comercial del bien es muy difícil de sufragar para las personas de escasos recursos, por lo cual seguramente lo que habrá hecho la sociedad es financiar un arriendo de un inmueble de una entidad financiera y no la adquisición de una vivienda que formaría parte del patrimonio de la familia.

Sobre el anterior punto vale la pena anotar que aunque la Ministra de Vivienda manifestó que el subsidio podía ser usado para cancelar la opción de compra al final del contrato, en la práctica esto es imposible puesto que el artículo 7 del decreto 391 de 2012 establece que el subsidio estará vigente por doce meses, prorrogables por otros doce meses desde la publicación de la resolución de asignación, lo cual no es tiempo suficiente para que un contrato a largo plazo destinado a la adquisición de vivienda haya madurado al punto de que este en su vencimiento, cual es el momento de ejercer la opción como el mismo decreto reconoce.

Vale recordar que en el leasing la opción de compra se ejerce al final del contrato, no al comienzo, por lo cual el subsidio no podría ser usado para ejercer la opción como se anoto, si acaso sería usado para reducir las cuotas de arrendamiento o el término del contrato.

Además, el artículo 9 del decreto referente a la restitución del subsidio en caso de no ejercicio de la opción dentro de un término de 5 años contados desde la fecha de expedición del documento que acredita la asignación  carece de sentido, puesto que los contratos para adquisición de vivienda deben ser de plazos superiores a los cinco años para que se dé un tiempo razonable para la amortización de la deuda que permita el pago de las cuotas, de lo contrario estas serian muy altas.

Adicionalmente vale resaltar que las por tratarse de un contrato de leasing las cesantías tampoco van a poder usadas para ayudar a la adquisición de la vivienda si no hasta el momento del ejercicio de la opción de compra, que es cuando esta se traspasa al locatario o comprador, por no ser la vivienda de su propiedad durante el término del contrato.

Conclusiones

Por lo anteriormente expuesto considero que la medida tomada por el gobierno a pesar de sus buenas intenciones, por las peculiaridades del contrato de leasing y lo que considero  una errónea reglamentación,  no va a mejorar las oportunidades de adquisición de vivienda de interés social por parte de las familias más necesitadas, ni proteger su patrimonio.

Lo que considero va a pasar si se mantiene la reglamentación actual es que en una primera etapa se va a incentivar la construcción de estas viviendas, al subsidiar los arriendos en favor de unas entidades financieras, que podrán volver a colocar las viviendas en leasing, una vez estas sean devueltas por los  locatarios, posible compradores, al  no poder ejercer la opción de compra por falta de recursos. Lo cual favorecerá a las entidades que volverán a colocar las viviendas en leasing a un nueva familia con un nuevo subsidio.

http://romulotorrado.wordpress.com/

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28 comentarios
  1. Carlos permalink

    Muy interesante. Otra cosa que me intriga es de donde salen los subsidios. Que porcentaje de estos proviene de los impuestos y que porcentaje de creacion de nueva moneda (de papel o electronica) en la piramide bancaria.

    • Carlos… ese es un tema que vale la pena profundizar, por el momento pareciera que por lo menos en Colombia hay una mayor preferencia por lo tributario que por la reación de nueva moneda. Por eso es que no hemos tenido hiperinflaciones… y ahora además tenemos una y otra vez reformas tributarias… para seguir analizando e investigando!

      • Carlos permalink

        Cierto Jorge, asi parece ser. Sin envargo no hay que olvidar la otra fuente de fiducia: los prestamos que el gobierno toma a nombre de los Colombianos. Para mi un indicativo de pais del tercer mundo es aquel que tiene prestamos del FMI o el banco mundial, y que cede parte de su soberania al prestamista, por que si mal no estoy, con cada prestamo viene un numero de condiciones y leyes que el pais debe aplicar (tan malucas que un Keynesiano como Stiglitz las critica). Y claro estos prestamos tambien son creados de la nada por los bancos centrales de otros paises. Por otro lado los paises desarrollados, de donde sale este dinero, pagan el precio con inflacion (El maravilloso sistema creado en Brtetton Woods).

      • Carlos, no estoy seguro si las condiciones de los prestamos internacionales sean una cesión de soberanía. Finalmente los prestamistas no prestan su dinero, prestan el dinero de sus depositarios en caso de los bancos privados o de los contribuyentes en el caso de los bancos multilaterales… y en todo caso como usted señala de dinero de nueva creación generá inflación en los paises donde se produce y una distorsión en el comercio internacional.

        Las falacias del crédito fácil a escala global! Definitivamente a eso también hay que hacerle seguimiento a las deudas que en nombre de los colombianos adquieren los gobiernos tanto nacionales como regionales… incluso, y quizás especialmente, cuando lo presenten como inversión.

  2. Carlos permalink

    Sip, gracias por la correccion Jorge, probablemente el termino no es soberania, debe haber otra palabra que tenga que ver con la autonomia en la toma de desiciones (claramente no soy abogado, y me pierdo en los terminos :p). En todo caso el gobierno tiene que seguir unas normas impuestas, supongo que sopena de cobro inmediato. Yo nunca he podido encontrar mucho sobre estas cosas en el caso especifico de Colombia, pero sospecho que ahi deben haber muchas cosas desagradables. El libro de Joseph Stiglitz “glabalization and its discontents” habla un poco del extrano y aparentemente contradictorio papel que juega el FMI, se los recomiendo mucho.

    • Carlos gracias por la recomendación de Stiglitz… seguramente tiene datos y luces sobre el tema.

      Ahora bien creo que uno tiene que tener cuidado de no hacer demasiadas criticas al medico sin repasar lo que ha hecho el enfermo. El problema muchas veces no está en que los prestamistas internacionales quieran recuperar su dinero, hay que reconocer que los gobiernos se endeudan en un nivel irresponsable… claro también son irresponsables los que les ayudan a financiar el populismo y deberían asumir su porción de consecuencias. Pero por lo mismo por los desastres del populismo es que tenemos que exigir que los gobiernos den ejemplo en el respeto a los contratos… y no permitir que busquen pretextos para encubrir la falta de seriedad con victimismo.

      • Carlos permalink

        Totalmente de acuerdo Jorge. No creo que ninguno de los actores en esta obra sea un pobre inocente que estaba en el lugar y el momento equivocado. A los gobiernos les gusta gastar plata (compran popularidad y otras cositas utiles para mantenerse en el poder) y a los bancos les gusta prestarla (crean fiducia de la nada y compran cosas reales con ella cuando reciben el pago, con intereses). Esto es como un jibaro parado en una esquina esperando a que el adicto venga por mas, solo que el que recibe los efectos secundarios de la droga es el pueblo (que no se si nos pueda culpar por ser tan atolondrados, seguro en cierto grado si). Saludos 🙂

      • Carlos por eso no podemos fomentarles el vicio del poupilismo ni a los gobiernos ni a los prestamistas!!! jeje

        Saludos y buena energía!!! 🙂

      • Carlos permalink

        De acuerdo. El problema es que las personas estamos acostumbradas a que hay un estado que nos da leche, y sin importar que tan amarga o cortada este, nos da mucho miedo/pereza soltarnos de ahi y ser responsables de nuestro propio futuro. A mi solo se me ocurre hablar con la gente y comentarle mis inquietudes y percepciones, y sugerir lecturas, blogs (como este), etc. No es facil, pero espero que cada dia la gente se anime a pensar mas :).
        Un Saludo!

      • Gracias por lo que nos corresponde!… si estas escribiendo un blog… o tienes material propio… no dudes en compartirlo!!!

        Cada vez somos muchos más los que estamos exigiendo más nuestro criterio!!!

        Saludos!!!

      • Estimado Carlos, la mayoría de veces los procesos en torno al gobierno o al Estado, demandan de éste respuestas asistencialsitas. Podemos seguir hablando por este medio al respecto. Las soluciones a muchos problemas vienen de la construcción colectiva

      • Carlos permalink

        Es cierto Wilben. Mi problema no es el asistencialismo en si mismo, es la manera como se financia, que hasta donde puedo ver proviene de dos fuentes: 1) Impuestos explicitos, en donde el burocrata en su “sabiduria” redistribuye los bienes quitandole a uno y dandole a otro. Aqui el problema por supuesto es el nivel de “sabiduria” del burocrata en su condicion de ser humano, que ademas sufre de ciertos sesgos, como el de ganar popularidad. 2) Impuestos implicitos, en donde el estado crea moneda y/o permite que el sistema bancario cree moneda (reserva fraccional) y/o pide prestada moneda al sistema bancario (internacional). El problema aqui es lo que algunos vemos como la verdadera fuente de inequidad en la economia, por que con este sistema los primeros en gastar el nuevo dinero se ven beneficiados, mientras que los ultimos en la cadena (usualmente los asalariados) pierden su capacidad adquisitiva a causa de la inflacion. Saludos 🙂

  3. Emel permalink

    Estaba evaluando la posibilidad del leasing pero tenía mis dudas sobre donde estaba la “la piedra en el zapato”, los bancos se lo pintan a uno como la mejor oportunidad del mundo para adquirir vivienda familiar. y además ellos se muestran como redentores……….con estos apuntes aún tengo mucho más que pensar……gracias por sus análisis….

    • Emel con mucho gusto! para eso es este espacio!

      Ahora bien sobre su comentario, la opción de leasing es interesante si se aprovechan al mismo tiempo ciertas ventajas tributarias que permite, lo que no lo hace un instrumento tan masivo, dentro del proceso de apalancamiento vale la pena revisar las fuentes de credito especialmente compras de cartera a las que uno pueda acercarse… nosotros tambien seguiremos pensando más como ser útiles para el tipo de decisiones que usted está tomando.

    • Respetado Emel Contreras, tal y como lo señalo Jorge, lo que requirieras lo podemos revisar

  4. Rómulo Torrado Villamizar permalink

    Emel, complementando la respuesta: El leasing es una alternativa interesante para las personas que declaran renta por las ventajas tributarias que tiene, si no se declara renta estas ventajas se pierden y deja de ser tan buena alternativa.

    La decisión de tomar esta opción de financiación o un préstamo tradicional debe tomarse sobre la base de este y otros puntos como el uso de las cesantías para el pago. Estas no pueden usarse para financiar la vivienda al ser el leasing una opción de adquisición, y no trasladar la propiedad de manera inmediata. Solo se podrían usar al final del contrato en el momento de ejecutar la opción de compra, sobre la cual se debe ser muy cuidadoso con el fin de que no descuadre las finanzas al ejecutarse, ya que puede llegar a ser de hasta el 30%.

    Igualmente puede influir en la decisión el hecho de que se quiera afectar el inmueble como vivienda familiar, para que sea inembargable con la excepción de quien presto para su adquisición, lo cual no se puede dar en el contrato de leasing al no estar el inmueble a nombre de alguna de las personas de la familia.

  5. todo esto es muy bueno pero a donde voy q papeles llevo para aceder al leasig habitacional me urg tener mi casa ya q vivo en arriendo hace 8 años les agradesco su repuesta miren den una direcion determinada para ir averiguar

    • En el tema de leasing de vivienda quien tiene más experiencia es Davivienda pero con Occidente valdría revisar por si el modelo de leasing inmobiliario resulta más favorable para el caso particular de inmueble y perfil crediticio.

    • Estimada María Victoria. Para acceder a vivienda por leasing se debe preguntar a cada banco. Dependiendo de las políticas de cada uno de los bancos se hacen las exigencias. Existen compañías de leasing en todo Bogotá, que se agrupan en fedeleasing. http://www.fedeleasing.org.co/. Es posible que allí le puedan orientar. Para nosotros no seria posible entregar o dar mayor alcance por el momento, espero sea de utilidad. Wilben Palacios

  6. imelda permalink

    me parese muy interesante el adquirir una vivienda con el leasing pero tengo algunas dudas si uno no tiene el 30 por ciento del valor de la vivienda podria tener alguna oportunidad tengo un taller de confeccion ypago arriendo tambien quisiera saber si en caso de que yo muriera tendria la posibilida de quemis hijos heredaran esta vivienda aunque no la termine de pagar

    • Los derechos del leasing son susceptibles de herencia, adicionalmente ese tipo de productos incluyen un seguro de vida para que se paguen las deudas.

      Frente al monto de la cuota inicial, una de las caracteristicas del leasing es la flexibilidad tanto en la primera cuota como el monto de opción de compra al final. Sin embargo son temas de negociación con la entidad que lo otorga.

  7. Sin duda esta medida permitirá a las familias beneficiadas obtener una vivienda pagando mensualmente un canon de arrendamiento con una cuota más baja y finalmente realizar una opción de compra.

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