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Cómo comprar un inmueble destinado a vivienda

by en abril 10, 2012

POR LADY ARBELAEZ

Para comprar un inmueble, nuevo o usado, es preciso tener la plena convicción de que no se compra un problema en vez de una inversión.

Ahí encontramos el primero de los asuntos que debe revisarse, somos una sociedad que evidentemente se encuentra influida por una ética de la propiedad privada, donde el “ser” dueño de un inmueble es considerado no sólo un activo, sino que nos acerca a una posición social, cualquiera sea nuestro status, por lo cual sin entrar en una discusión se hace preciso reconocer este hecho, para no pretender el fin que involucra sin la consideración de los riesgos que implica.

Por lo anterior, encontramos que si bien la legislación colombiana acepta que “la venta de cosa ajena vale”, no por ello se puede asumir que aquella persona que no tiene la propiedad plena, puede transferirla, ya que nadie puede dar más de lo que tiene; sin embargo, si la pretensión que se tiene es hacerse al dominio de un bien con el paso del tiempo, lo que se adquiere es la posesión que eventualmente dará lugar a la prescripción adquisitiva del mismo.

Para asegurarse de lo anterior, es preciso conocer al último dueño y verificar si la cadena de transferencias del inmueble se ha producido sin riesgo jurídico para quien pretende comprar, lo cual se verifica con un certificado de tradición y libertad del inmueble, lo que a su vez sirve para establecer si sobre el inmueble pesan medidas que no hayan sido levantadas, lo que implica haber entregado el inmueble como garantía para la obtención de un crédito o haberlo supeditado a algún tipo de régimen jurídico que limite, impida o dificulte su tráfico jurídico.

Ahora bien, existe la creencia que las escrituras de un inmueble y su entrega constituyen parte del negocio que implica la transferencia de un inmueble hecho que no es cierto, puesto que sea en los protocolos de las notarías o en el Archivo Nacional, pueden consultarse los documentos y obtenerse copias de ser requeridas, anotando en todo caso que el valor de la primera copia de estos documentos es título ejecutivo y por ello, el cuidado relacionado con ésta tiene que ver con la posibilidad de iniciar un proceso hipotecario, en el evento de que se haya adquirido la vivienda mediante crédito hipotecario.

Asimismo, se hace relevante conocer si el área del inmueble, la cabida del terreno sobre el que se construyó y los linderos de los anteriores se ajustan tanto a los títulos antecedentes como a la información que reposa en los catastros, lo cual se verifica con un boletín catastral.

En este momento pueden presentarse divergencias como construcciones que no obra en los títulos antecedentes o distorsiones del área del inmueble o del terreno; en estos casos, existen procedimientos como la obtención de licencia de declaración de la construcción, la declaración notarial de la construcción y la certificación de cabida y linderos.

Sin embargo, se trata de procedimientos engorrosos cuando no costosos y que pueden dar al traste con una negociación, salvo que se decida que se adquiere el inmueble “con todas sus mejoras y anexidades presentes y futuras” y “en el estado físico y jurídico en el que se encuentre”, fórmulas jurídicas que si bien no solucionan los asuntos de fondo, los difieren en cabeza del nuevo propietario.

Respecto de los impuestos y contribuciones, debe verificarse si el inmueble ha sido gravado con valorizaciones  y si se encuentra al día en el pago de impuestos prediales; por ello, es imprescindible acudir a las entidades encargadas de la hacienda municipal y a la entidad territorial correspondiente para verificar la sanidad del inmueble en esta precisa materia.

Adicionalmente, es necesario reconocer que en una sociedad como la nuestra, influida e influenciada por conductas típicas desde la perspectiva penal, quien adquiere un inmueble debe verificar que con su acción no gestione negocios a favor de personas incluidas en la denominada Lista Clinton, por lo que se precisa revisar si los titulares de la cadena de tradiciones se encuentran en la lista que aparece en el link: http://www.treasury.gov/ofac/downloads/t11sdn.pdf

Finalmente, se debe aclarar que no es lo mismo comprar un inmueble “ilegal” que comprarlo a alguien que ejerce la actividad de la enajenación de vivienda de manera “ilegal”, aunque lo primero implique lo segundo, por lo que se hace preciso que de adquirirse un inmueble nuevo se consulte a la dependencia municipal o distrital competente, si el enajenador cuenta con registro para ejercer dicha actividad y si se ha efectuado el depósito legal de los documentos que corresponden al inmueble del proyecto que se pretende adquirir.

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