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¿Crédito de vivienda o leasing habitacional qué opción debo tomar para adquirir vivienda?

by en abril 13, 2012

Romulo TorradoPOR RÓMULO TORRADO VILLAMIZAR

Esta pregunta que se ha realizado recurrentemente sobre cuál de los dos tipos de la forma de adquirir vivienda mencionados –los cuales difieren ampliamente en particular porque mientras con el crédito hipotecario se adquiere la vivienda desde la firma de la escritura con el leasing habitacional esta no se adquiere si no hasta el final de la ejecución del contrato con la ejecución o perfeccionamiento de la opción de compra–  es el más conveniente,  no tiene una simple respuesta puesto que depende de una serie de respuestas a diversas preguntas como lo son:

i.         El tipo de vivienda que se quiere adquirir (vivienda de interés social, VIS, o no).

ii.       La naturaleza de la persona o personas que  van a adquirir la vivienda (persona natural o jurídica).

iii.      Los niveles de ingreso de la persona que lo va a adquirir en el caso de las personas naturales.

 iv.     Si se desea proteger este bien ante deudas con terceros.

 v.       La destinación del inmueble. Si este es único o no.

vi.       Cuando se tiene pensado  realizar en un futuro un matrimonio o una unión marital de hecho por parte del adquiriente de la vivienda

 vii.    Si se desea o se está en capacidad de realizar una planeación patrimonial o no.

Las cuales determinaran la conveniencia de optar por una figura u otra para adquirir un inmueble cuyo destino es ser vivienda de su propietario o de otra persona.

Por lo anterior quisiera analizar las posibles respuestas a las preguntas  enumeradas, con el fin de determinar una posible recomendación, aclarando que esta varía de acuerdo a cada caso particular.

i.  El tipo de vivienda que se quiere adquirir (vivienda de interés social o no).

Si el tipo de vivienda que se desea adquirir es una vivienda de interés social, lo primero que se debe responder es si se va a hacer uso o no de los diversos instrumentos que otorga el gobierno para incentivar su compra como son los subsidios o no, los cuales tienen una reglamentación como es la no existencia de otra propiedad a nombre de quien opta por el subsidio y un nivel de ingresos máximo requerido para optar por el mismo.

Una vez solucionado el tema de la posibilidad de acceder a diversos incentivos que otorga el gobierno para la adquisición del inmueble debemos considerar si optamos por el crédito o el leasing el cual tiene unas características que pueden ocultar el verdadero costo de la adquisición, la cual no se encuentra garantizada, al depender del ejercicio de una opción de compra que se ejecuta o no al finalizar el contrato la cual  puede llegar a ser de hasta el 30% del valor del inmueble.

Por el alto costo que puede alcanzar esta opción, a pesar de que las cuotas mensuales puedan ser más bajas,  no es recomendable para personas que necesitan de los subsidios para la adquisición de la vivienda la opción del leasing, en razón de que los subsidios de leasing habitacional para la adquisición de viviendas de interés social, VIS, pueden terminar siendo un subsidio a las entidades financieras y no a las personas que desean adquirir la vivienda.

ii.   La naturaleza de la persona o personas que  van a adquirir la vivienda (persona natural o jurídica).

Quien adquiere una vivienda puede ser una persona natural o una persona jurídica, ya sea esta una fundación, una asociación, una sociedad familiar o no.

De ser el caso de una sociedad hay que tener en cuenta las diferencias entre los efectos tributarios que puede tener una forma de adquisición o no, resaltando que el leasing puede tener grandes ganancias no solo por los costos que este tiene y que pueden ser descontados de las declaraciones tributarias, si no por el efecto de colocar el inmueble en cabeza de otro lo cual disminuye el activo, lo cual puede ahorrar costos como lo serian las contribuciones a la Superintendencia de Sociedades, si se pasa del nivel de activos exigido, de la mima manera que puede ahorrar los tributos de impuesto al patrimonio en caso de que se vuelva a colocar esta contribución, lo cual puede hacer más recomendable la figura del leasing sobre la del crédito hipotecario.

En el caso de las personas naturales la diferencia la marca su nivel de ingresos como lo veremos más adelante.

 iii. Los niveles de ingreso de la persona que va a adquirir el inmueble en el caso de las personas naturales.

 El establecer los niveles de ingreso de la persona que va a adquirir el inmueble es importante para conocer si la persona que va adquirir la vivienda está obligada declarar renta, caso en el cual podrá hacer uso de unos beneficios tributarios que el contrato de leasing tiene y que pueden ser reflejados en la declaración, los cuales no se pueden usar si la persona no declara renta.

El nivel de ingresos también se debe establecer para conocer si la persona puede optar por los subsidios del gobierno en el caso de las viviendas de interés social, VIS, en cual se recomendaría optar por la opción del crédito hipotecario por las razones señaladas en el primer numeral, o si no puede acudir a estos subsidios por tener un nivel de ingresos superior al establecido.

 iv. Si se desea proteger este bien ante deudas con terceros.

 Existe la errónea creencia que al estar el inmueble sujeto a un contrato de leasing en cabeza de un tercero, entidad financiera, no hay lugar a ningún embargo sobre los derechos derivados del contrato de leasing, por lo cual estos están protegidos ante terceros, lo cual es falso. Los derechos económicos incorporados al contrato de leasing relativos a los montos de los pagos que se imputan a la amortización del valor del valor del inmueble pueden ser  sujetos de embargo.

 Si lo que se desea es proteger el bien inmueble que sirve de vivienda de embargos por parte de terceros diferentes a quien realiza el préstamo para la adquisición de vivienda, lo que se debe hacer es acudir a la figura de la afectación a vivienda familiar o constituir un patrimonio de familia no embargable sobre el inmueble siempre que su valor no sea superior a doscientos cincuenta salarios mínimos legales mensuales vigentes,  según sea el caso.  Lo cual impedirá que terceros diferentes a quienes realizaron el préstamo para la adquisición de la vivienda puedan embargarla.

 Si este es el caso, el proteger al bien ante embargos por parte de terceros,  la figura recomendada es la del crédito hipotecario, puesto que estas protecciones no se pueden dar en caso de leasing habitacional al estar el bien en cabeza de un tercero.

 v. La destinación del inmueble.

Como se señalo en el numeral anterior la destinación del inmueble es importante para determinar si este puede ser objeto de la protección dada por la afectación a vivienda familiar o no.

 

vi.     Cuando se tiene pensado  realizar en un futuro un matrimonio o una unión marital de hecho por parte del adquiriente de la vivienda?

El matrimonio o la unión marital de hecho crean una sociedad conyugal o sociedad patrimonial entre compañeros permanentes respectivamente en las cuales entrar los bienes adquiridos con posterioridad a su formación, incluyendo los inmuebles.

Si el fin se ve adquirir con anterioridad a la formación del matrimonio o la unión marital de hecho vale aclarar que estaría fuera de los activos de la sociedad respectiva, lo cual no implica que no se generen derechos económicos para la pareja puesto que puede haber lugar a recompensas y compensaciones a favor de la sociedad por mejoras o pagos que realice la sociedad  destinados al bien propio  como el pago de la hipoteca.

Es conveniente aclarar que en el caso del leasing, al estar el bien en cabeza de un tercero hasta que se ejerce la opción de compra el bien inmueble entraría a formar parte de los activos de la sociedad conyugal o patrimonial entre compañeros permanentes así el contrato se hay suscrito con anterioridad al matrimonio o la unión marital de hecho si la opción de compra se ejerce durante la vigencia de la respectiva unión. Por lo tanto si se busca proteger la titularidad del bien que se adquirió con anterioridad a la unión –independientemente de que haya lugar a recompensa o no,  lo aconsejable es realizar la adquisición mediante un crédito hipotecario, caso en el cual el inmueble no entra a formar parte del haber conyugal.

Vale destacar que si lo que se desea es regular los aportes, donaciones y concesiones a la sociedad realizados por los miembros de la pareja, ya sean  conyugues o compañeros permanentes lo que se debe hacer es la realización  de capitulaciones, las cuales valga la redundancia son la forma correcta de regular los bienes que se aportan y las donaciones y concesiones que se  realizan entre los esposos y compañeros permanentes respecto de la sociedad de carácter económico que se crea. Estas capitulaciones deben realizarse por escritura pública con anterioridad al matrimonio o la unión marital.

No debemos olvidar  que las capitulaciones son una institución diferente a la disolución y liquidación de la sociedad conyugal o patrimonial entre compañeros permanentes las cuales a veces confunden las personas que van a efectuar una unión generando una posible nulidad de las mismas.

vii. Si se desea o se está en capacidad de realizar una planeación patrimonial o no.

 Algunas personas desean realizar planeación patrimonial y sucesoral con el bien destinado a vivienda y otros bienes, en este caso lo aconsejable para esto es la creación de una o varias sociedades familiares tipo S.A.S., con sus respectivos protocolos de familia los cuales garanticen el control político requerido por quien o quienes desean realizar la planeación.

En este caso es muy importante tener mucho cuidado con las clausulas de los estatutos y los protocolos familiares para garantizar que no sean ineficaces, ni ilegales –lo cual lamentablemente se ha encontrado  en algunos protocolos- y cumplan con su objetivo sin generan inconvenientes o conflictos eventuales.

 Las sociedades en comandita que antes eran usadas con este propósito, al igual que otro tipo de sociedades no permiten la implantación de protocolos de familia eficaces y ejecutables, y conllevan serios riesgos económicos para su o sus gestores en razón de la responsabilidad solidaria e ilimitada de este tipo de sociedades, por lo cual no son recomendables.

Una vez resueltos los anteriores interrogantes espero que el lector tenga elementos para tomar la decisión que considero más le conviene de acuerdo a sus objetivos particulares.

Nota: Ante el exito de este artículo, se realizó una segunda edición que lleva el mismo nombre, en la que se han incorporado nuevos elementos, pequeños cambios, con el objetivo de mejorar la utilidad práctica del escrito. La nueva versión puede encontrarse en: http://romulotorrado.wordpress.com/2013/07/02/credito-de-vivienda-o-leasing-habitacional-que-opcion-debo-tomar-para-adquirir-vivienda-3/

http://romulotorrado.wordpress.com/

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From → VIS, Vivienda

9 comentarios
  1. julio g permalink

    Una Persona natural que paga impuesto unico a la renta, puede rebajar los valores pagados como cuotas de leasing al declarar global complementario?

    Slds.

    • Efectivamente parte de los valores pagados como cuota de leasing pueden ser descontados de la declaración de renta!… por Romulo Torrado Villamizar

      • julio g permalink

        Estimado, gracias por su respuesta; sin embargo me queda una duda. Esa parte de la cuota que se asume gasto corresponde a la parte de la cuota que representa los intereses cargados dentro de la tabla de amortizacion de la deuda?

        Slds.

  2. Efectivamente parte de los valores pagados como cuota de leasing pueden ser descontados de la declaración de renta!

  3. Quienes deseen parovechar los beneficios del leasing habitacional deben tener en cuenta que conforme el diario La Republica: ¨De acuerdo con el artículo 201 de rentas exentas del borrador de la reforma tributaria, no se prolongará la exención concedida al leasing habitacional. ‘Los nuevos contratos de arrendamiento financiero con opción de compra (leasing), de inmuebles construidos para vivienda, con una duración no inferior a diez (10) años. Esta exención operará para los contratos suscritos dentro de los diez (10) años siguientes a la vigencia de la Ley 788 de 2002’.¨http://www.larepublica.com.co/node/9486

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  1. ¿Crédito de vivienda o leasing habitacional, qué opción debo tomar para adquirir vivienda? segunda edición | romulotorrado
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